Eine Fallstudie

Träger der Kosten für den Kammerjäger

Nicht nur für Wohnungs- und Hausverwalter, sondern auch für die Eigentümer und Mieter privater und gewerblicher Immobilien ist es wichtig, den Wohnwert und den Substanzerhalt des Objektes sicherzustellen. Nisten sich in einem Objekt plötzlich unerwünschte Mitbewohner ein und es tritt ein Ratten- und Mäuseproblem auf oder Flöhe, Käfer, Wanzen, Wespen und Motten stören den Hausfrieden, wird die Geduld der Eigentümer und Mieter ebenso auf eine harte Probe gestellt wie das Verhältnis dieser beiden Parteien zueinander. In der Regel erwarten Mieter ein schädlingsfreies Wohn- und Arbeitsumfeld. Ist dieses nicht mehr vorhanden, drohen dem Vermieter Mietminderungen, denn – folgt man der deutschen Rechtsprechung – Schädlingsbefall und dessen Folgen gelten als ernsthafter Wohnmangel.

Merkliste

Zwischen diesen Fällen werden unterschieden

einmalige Kosten Kostenträger: Vermieter, seltener Fälle MieterBeispiel: „klassischer“ Schädlingsbefall

wiederkehrende Kosten Kostenträger: Vermieter, Umlage auf Mieter

Beispiel: präventive, prophylaktische MaßnahmenDabei ist es nicht zulässig, dass der Hauseigentümer beziehungsweise der Vermieter die Kosten einer akuten, einmaligen Schädlingsbekämpfungsaktion auf die Mietparteien umlegt, denn dabei handelt es sich nicht um Betriebskosten (LG München 2001). Grundsätzlich ist es dem Vermieter nur dann erlaubt, die Kosten für eine Schädlingsbekämpfung vom Mieter zu fordern, wenn er glaubhaft darlegen und beweisen kann, dass die Verursachung des Schädlingsbefalls alleinig dem Mieter zukommt. Behauptet der Vermieter beispielsweise, das Mietobjekt befand sich in einem unreinen Zustand und dies auch unter Beweis stellt, sei hieraus lediglich der Schluss zulässig, dass der Mieter den idealen Lebensraum für Schädlinge und Ungeziefer geschaffen habe. Die Tatsache, dass hierdurch de facto auch der Schädlingsbefall eintrat, folge jedoch nicht logisch aus der Verschmutzung des gemieteten Objekts, denn vice versa nicht jedes verschmutzte Objekt ist auch von Schädlingen befallen (LG München 2000). Des Weiteren gilt: Ist es nicht möglich, die Ursache des bestehenden Schädlingsbefalls zweifelsfrei zu klären, hat der Vermieter die Kosten zu tragen.Regelmäßige Kosten können auf Mieter umgelegt werdenFazit:

Bei Aufwendungen zur Schädlingsbekämpfung wird zwischen einmaligen und regelmäßig wiederkehrenden Kosten differenziert. Laufende Kosten für Schädlingsbekämpfungsmaßnahmen zu Präventionszwecken können vom Vermieter auf den Vermieter über die Betriebskosten umgelegt werden. Einmalige Kosten für akute Schädlingsbekämpfungsmaßnahmen wie sie beispielsweise bei einem Mäuse oder Rattenbefall sowie der Entfernung eines Termitennestes entstehen, muss in der Regel der Hauseigentümer bzw. der Vermieter tragen, da sie als Mängelbeseitigungs-bzw. Instandhaltungsmaßnahmen gelten. Dafür muss der betroffene Mieter jedoch:

Vom Hauseigentümer beziehungsweise Vermieter dürfen entsprechend nur diejenigen Kosten auf die Mieter umgelegt werden, die einer regelmäßigen und damit laufenden Schädlingsbekämpfung dienen. Darüber hinaus muss es sich bei diesen Schädlingsbekämpfungsmaßnahmen um prophylaktische handeln, denn die entstehenden Kosten für Bekämpfungsmaßnahmen sich bereits im Objekt befindender Schädlinge obliegen alleinig dem Vermieter. Begründet wird dies damit, dass es sich bei Selbigen um Mangelbeseitigungs- bzw. Instandhaltungsmaßnahmen handelt (AG Hamburg 2001). Eine andere Auffassung hierzu vertritt jedoch das AG Offenbach, dass in einem Urteil aus dem Jahr 2001 auch die Kosten für eine einmalige Schädlingsbekämpfung in Form von Betriebskosten als auf den Mieter umlagefähig erachtet.Typischen Schädlingsbefall trägt fast immer der Vermieter

  1. den Schädlingsbefall nicht begünstigt oder gar selbst hervorgerufen und
  2. den Schädlingsbefall unverzüglich dem Vermieter angezeigt haben